Rechtsverdreher hier ? BGB-Vertragsfrage

[_blossom_]

Hallo Freunde der schwarzen Robe,

ich bin gerade in einem vertraglichen Dilemma.

Mein AG (Architekt) hat mit einem Bauherren einen Vertrag geschlossen.

Der sieht die Projektentwicklung (Stufe 1.1) und Vermarktung (Stufe 1.2) vor.

Nachdem ein Vermietungsstand von 80 % und mehr mittels Vorverträgen gesichert ist, zündet nach einer Aufforderung Stufe 2(Planung und Umsetzung).

Damit Stufe 2 losgeht, bedarf es dem Erreichen des Vermietungsstandes und einer Bestätigung für Teil 2 (der AN kann mit einer Erweiterung des Vertrages rechnen).

Nun wurde Stufe 1.1 geleistet und entlohnt.

Stufe 1.2 (Vermietung) konnte nicht erreicht werden, da es seitens der Kommune noch keine endgültige Positionierung von Bodenumordnung .... gibt.

Sprich: Daran hinkt es.

Damit nun potentielle Mieter trotzdem einen Vorvertrag abschliessen, haben wir Teile der Planung und Ausführung aus Teil 2 (Fassade und Abbrucharbeiten) vorgezogen.

Fassade ist nahezu abgeschlossen (wenngleich der AG dem AN Fassade gekündigt hat - aber wer 5 Monate über die Zeit ist ...)

Abbruch wurde von mir ausgeschrieben und fast vergeben.

Nun kam es zum Knatsch mit dem Bauherren, weil bereits ein Bauantrag für den Innenausbau geleistet werden sollte (AG muss ja seinen Mietern eine konkrete Einzugszeit nennen).

Der AG sieht dies als Leistung, die ja für die Vermietung benötigt wird.

Die AN sieht das natürlich nicht so - da die Leistung ja im 2. Vertragsteil (siehe oben) benannt ist und folglich keine Inklusiv-Leistung in Vertragsteil 1 sein kann.

Die AN sieht es ebenso als "vorgezogene Leistung".

Beim Knatsch wurde der AN vom AG mit mit als Subunternehmer als Zeugen mündlich gekündigt.

Das Gespräch verlief ... na sagen wir mal suboptimal.

Danach hat der AG ein Protokoll gefertigt, in dem von der ausgesprochenen Kündigung keine Rede mehr war, sondern die AN irgendwas als Kündigung verstanden haben soll.

Die AN hat in einer Antwort darauf die mündliche Kündigung angenommen und falls unwirksam ebenfalls gekündigt (wichtiger Grund: zerrütteltes Vertrauensverhältnis).

Frage 1: Ist das Vertragsverhältnis, wenn im Vertrag steht: hat schriftlich zu erfolgen, tatsächlich rechtswirksam gekündigt?

Wenn die mündliche Kündigung unter Zeugen rechtswirksam ist, dürfte es keinerlei Schadensersatz- oder Mehrkostenforderungen vom AG geben.

Wenn die "Gegenkündigung" der An rechtswirksam wäre:

Frage 2: Ist ein Rundum-Anschiss mit Rauswurf aus den Büroräumen (unter Zeugen) und einer Nichtbezahlten Rechnung wichtiger Grund genug ?

Die AN war bei einem Anwalt, der sagt, die müdliche Kündigung sei trotzdem wirksam.

Ich habe mit einem Anwalt gesprochen, der sieht das nicht so.

Der Bauherr betrachtet die Kündigung auch als freie Kündigung durch die AN.

Nun stellt sich mir die Frage, ob ich, schadensbegrenzend für die AN, als direkter AN des AG einspringe um eventuell anfallende Mehrkosten nicht ganz so hoch ausfallen zu lassen.

Ich bin mir sicher, daß wenn ich noch einen Anwalt frage, ein gesichertes vielleicht bei rauskommt - vielleicht haben hier Leute Erfarungen mit soetwas.

Danke !!!

Ach ja: Hätte... man müsste vorher ... bringt alles garnix - also wir müssen die Kuh nicht vor dem Eis bewahren - sie steht schon drauf und muss runter.

Bearbeitet 20. Januar 2014 von _blossom_

[Dani XM]

Hallo Freunde der schwarzen Robe,

ich bin gerade in einem vertraglichen Dilemma.

Mein AG (Architekt) hat mit einem Bauherren einen Vertrag geschlossen.

Der sieht die Projektentwicklung (Stufe 1.1) und Vermarktung (Stufe 1.2) vor.

Nachdem ein Vermietungsstand von 80 % und mehr mittels Vorverträgen gesichert ist, zündet nach einer Aufforderung Stufe 2(Planung und Umsetzung).

Damit Stufe 2 losgeht, bedarf es dem Erreichen des Vermietungsstandes und einer Bestätigung für Teil 2 (der AN kann mit einer Erweiterung des Vertrages rechnen).

Nun wurde Stufe 1.1 geleistet und entlohnt.

Stufe 1.2 (Vermietung) konnte nicht erreicht werden, da es seitens der Kommune noch keine endgültige Positionierung von Bodenumordnung .... gibt.

Sprich: Daran hinkt es.

Damit nun potentielle Mieter trotzdem einen Vorvertrag abschliessen, haben wir Teile der Planung und Ausführung aus Teil 2 (Fassade und Abbrucharbeiten) vorgezogen.

Fassade ist nahezu abgeschlossen (wenngleich der AG dem AN Fassade gekündigt hat - aber wer 5 Monate über die Zeit ist ...)

Abbruch wurde von mir ausgeschrieben und fast vergeben.

Nun kam es zum Knatsch mit dem Bauherren, weil bereits ein Bauantrag für den Innenausbau geleistet werden sollte (AG muss ja seinen Mietern eine konkrete Einzugszeit nennen).

Der AG sieht dies als Leistung, die ja für die Vermietung benötigt wird.

Die AN sieht das natürlich nicht so - da die Leistung ja im 2. Vertragsteil (siehe oben) benannt ist und folglich keine Inklusiv-Leistung in Vertragsteil 1 sein kann.

Die AN sieht es ebenso als "vorgezogene Leistung".

Beim Knatsch wurde der AN vom AG mit mit als Subunternehmer als Zeugen mündlich gekündigt.

Das Gespräch verlief ... na sagen wir mal suboptimal.

Danach hat der AG ein Protokoll gefertigt, in dem von der ausgesprochenen Kündigung keine Rede mehr war, sondern die AN irgendwas als Kündigung verstanden haben soll.

Die AN hat in einer Antwort darauf die mündliche Kündigung angenommen und falls unwirksam ebenfalls gekündigt (wichtiger Grund: zerrütteltes Vertrauensverhältnis).

Frage 1: Ist das Vertragsverhältnis, wenn im Vertrag steht: hat schriftlich zu erfolgen, tatsächlich rechtswirksam gekündigt?

Wenn die mündliche Kündigung unter Zeugen rechtswirksam ist, dürfte es keinerlei Schadensersatz- oder Mehrkostenforderungen vom AG geben.

Wenn die "Gegenkündigung" der An rechtswirksam wäre:

Frage 2: Ist ein Rundum-Anschiss mit Rauswurf aus den Büroräumen (unter Zeugen) und einer Nichtbezahlten Rechnung wichtiger Grund genug ?

Die AN war bei einem Anwalt, der sagt, die müdliche Kündigung sei trotzdem wirksam.

Ich habe mit einem Anwalt gesprochen, der sieht das nicht so.

Der Bauherr betrachtet die Kündigung auch als freie Kündigung durch die AN.

Nun stellt sich mir die Frage, ob ich, schadensbegrenzend für die AN, als direkter AN des AG einspringe um eventuell anfallende Mehrkosten nicht ganz so hoch ausfallen zu lassen.

Ich bin mir sicher, daß wenn ich noch einen Anwalt frage, ein gesichertes vielleicht bei rauskommt - vielleicht haben hier Leute Erfarungen mit soetwas.

Danke !!!

Ach ja: Hätte... man müsste vorher ... bringt alles garnix - also wir müssen die Kuh nicht vor dem Eis bewahren - sie steht schon drauf und muss runter.

Äh? Mal abgesehen davon, dass Rechtsberatung vom Nichtjuristen in D. für den Nichtjuristen empfindliche Strafe nach sich ziehen kann:

Vermeide Abk.! AG soll wohl Auftraggeber und AN Auftragnehmer heißen. Oder doch eher Arbeitgeber und Arbeitnehmer?

Eigentlich bin ich da schon ausgestiegen, aber ein paar eventuell nachvollziehbare Gedanken kann ich dir mitteilen:

Grundsätzlich kann ein Vertrag auch mündlich geschloßen werden. Hier aber handelt es sich um Nebenabsprachen und ähnlichem Gedöhns. Sollte da irgenwo im Hauptvertrag was von "Nebenabsprachen, Vertragsänderungen und Änderungskündigungen bedürfen der Schriftform" oder ähnlicher Bullshit stehen, wird's fast schon lustig. Zwar wäre es, meiner bescheidenen Meinung nach, die völlig falsch sein mag und die keinerlei Handlungsempfehlung beinhaltet (!) theoretisch möglich, einen solchen Vertragsinhalt formaljuristisch anzuzweifeln, aber:

Wer schon mal vor einem Zivilgericht damit argumentiert hat, dass er einen Zeugen für seinen mündlich vorgetragenen Willen (hier, soweit ich durchgestiegen bin den Willen, eine Änderungskündigung auszusprechen ???) hat, weiß wie launisch Gerichte sein können. Immerhin ist ein Vertrag eine übereinstimmende Willenserklärung und der liegt hier ja wohl schriftlich vor. Dem Zeugen kann das Gericht glauben, muß es aber nicht. Zumal vermutlich die Gegenseite dem widersprechende Tatsachenbehauptungen und dazu passende Zeugenaussagen einbringen wird. Das Schriftstück hingegen liegt vor und kann nicht wegdiskutiert werden.

So sehe ich das und kann dir deshalb keinen Rat geben.

So n Scheiß ist übrigens einer der Gründe, warum ich heute nicht mehr als Archtekt arbeite...

[_blossom_]

Ich kann dich voll verstehen, nicht mehr in der Branche zu sein. Ich bin auch der Freund des Handschlags.

[Dani XM]

(...)

Nun stellt sich mir die Frage, ob ich, schadensbegrenzend für die AN, als direkter AN des AG einspringe um eventuell anfallende Mehrkosten nicht ganz so hoch ausfallen zu lassen.

(...)

Ich habe mir das ganze nochmal durchgelesen und bin nicht schlauer geworden. Wohl doch keine Änderungskündigung sondern ne Vertragsauflösung...

Das ändert aber an meiner Meinung nichts: Ich denke, so wie der Vertragsschluss, also die übereinstimmende Willenserklärung, mündlich erfolgen kann, so kann auch die (jetzt nicht mehr übereinstimmende) Willenserklärung, ein Vertragsverhältnis beenden zu wollen, mündlich erfolgen und diese mündliche Willenserklärung ist dann wirksam.

Problem, wie ich es sehe, an einem Beispiel:

Meine Mutter hatte mal einen seltsamen Anruf einer Telefongesellschaft, bei der sie beworben wurde, ihren Vertrag mit einem anderen Anbieter zu kündigen und zu wechseln. Meine Mutter hat dem am Telefon nicht zugestimmt, trotzdem kam kurz darauf die monatliche Rechnung von einem anderen Anbieter. Der neue Anbieter hat auf Protest hin nun behauptet, von meiner Mutter fernmündlich (!) die Willenserklärung erhalten zu haben, in ihrem Auftrag beim alten Anbieter zu kündigen und selbst in Leistung zu treten.

Du siehst also, es gibt durchaus Leute, die gehen davon aus, dass sogar eine fernmündliche Willensäußerung, ja mehr noch, sogar eine fernmündliche Beauftragung eines Dritten, stellvertretend einen Vertrag zu lösen, Rechtskraft hat.

Das ganze Kartenhaus ist natürlich vor Gericht zusammengefallen, weil der Prozessgegner keinerlei Beweis (z. B. Gesprächsmitschnitt) anbieten konnte und im Zivilrecht gilt nur dann eine Tatsachenbehauptung als wahr, wenn ihr nicht widersprochen wird. Und wie wir widersprochen haben.... Nach einer knackigen Klageerwiderung hat die Telefongesellschaft ihre Klage zurückgenommen.

Daraus habe ich übrigens gelernt, dass es im Zivilrecht der Kläger ist, der Beweise liefern muss, um mit seinen Forderungen durchzukommen. Ich würde mich also lieber verklagen lassen, als selbst zu klagen. Die Telefongesellschaft hat sich damals auf eine Beweislastumkehr berufen, weil ja allgemeine Lebenserfahrung ist, dass Telefongesellschaften immer (hohnlach) korrekt abrechnen, kamen damit aber nicht durch, weil a) nicht die Höhe der Rechnung sondern das grundsätzliche Bestehen eines Vertrags bestritten wurde und das in der Zeit der Dailer-Skandale war und das Gericht angedeutet hat, einer Beweislastumkehr nicht zu folgen. Wenn aber nun Aussage gegen Aussage steht, wird so ein Gerichtstermin im Zivilrecht zum Lotteriespiel. Da gibts auch kein "Im Zweifel für den Angeklagten", weil ja keiner angeklagt ist sondern nur beklagt. Und das ist ein mächtiger Unterschied...

Noch was:

Der zitierte Satz lässt nix gutes ahnen.

Willst du in irgend einem Gewerk, wo die Arbeit im Verzug ist, bedingungslos in Vorleistung treten? Ich könnte mir vorstellen, dass das eine ganz ganz schlechte Idee ist.

Edit: Wie hoch ist denn die Anzahl der Zeugen und haben die alle schon ein Gedächtnisprotokoll verfasst, das sie im Notfall einem Gericht vorlegen könnten?...

Bearbeitet 21. Januar 2014 von Dani XM

[Ubertino]

Hier eine verwendbare Antwort erhalten zu wollen, halte ich für sehr gewagt. Jeder Rechtsstreit, auch ein möglicherweise vergleichbarer Fall ist anders. Bei Rechtsstreitigkeiten und auf hoher See ist man immer in Gottes Hand.

Gruß

Ubertino

[_blossom_]

Das ist ja grad mein Problem: Wenn man Anwalt A fragt, sieht der die Situation soundso, whingege Anwalt B die Lage ganz anders sieht.

Wem glaubste nun ?

Eigenes (Ge-)Recht(-igkeit-)sempfinden entspricht ja nicht immer der Rechtsauffassung.

[Enthusiast]

Du wirst dem Anwalt Glauben schenken müssen, dem Du das Mandat erteilst.

So läuft das immer.

[_blossom_]

Hallo,

Da greift dann aber die Beschreibung "... des geringsten Misstrauens. .."

Mistwelt !

[Enthusiast]

Moin!

Na, so darf man an die Sache nicht herangehen.

Gibt es denn für Deine Innung nicht eine "genossenschaftliche" Rechtsvertretung/Schutzverein, die Dir bis zum Gericht Beistand leistet? Der Anwalt kann dann ja immer noch eingeschaltet werden.

Torsten

[Xantiaheinz]

Das ist ja grad mein Problem: Wenn man Anwalt A fragt, sieht der die Situation soundso, whingege Anwalt B die Lage ganz anders sieht.

Wem glaubste nun ?

Eigenes (Ge-)Recht(-igkeit-)sempfinden entspricht ja nicht immer der Rechtsauffassung.

Wenn Du in der Sache drinhängst brauchst Du einen Anwalt, der sich im Bau- und Vertragsrecht wirklich auskennt. Ein "Alleskönner" aus der Nachbarschaft ist da nicht unbedingt die erste Wahl, eher wirst Du in einer der großen Anwaltsfirmen fündig - Problem ist nur, das ein wirklich guter Fachanwalt nicht unbedingt für ein einfaches Honorar laut Gebührenordnung den Kittel anzieht.

Eine Rechtsaufassung kann übrigens jeder haben - ob es die richtige ist klärt dann ein Gericht.

[_blossom_]

Wir sind nun schon 1 Schritt weiter und 1 zurück:

Die Frage, die im Raume steht ist, ist eine entgegen des Vertrages, mündlich ausgesprochene und angenommene Kündigung

a) eine Kündigung durch den Auftraggeber oder

ein wichtiger Grund für den Auftraggeber seinerseits zu kündigen oder

c) eine einvernehmliche Vertragsauflösung ?

@Heinz: Ich bin in der glücklichen Lage einen Grpßteil meines Honorars über eine Teilrechnung abgegolten bekommen zu haben. Aber wenn meine Auftraggeberin dabei strauchelt, ist mir das zwar finanziell (bis auf Kleinigkeiten) recht egal - aber menschlich fänd ich es schon doof.

[gungstol]

Eine Rechtsaufassung kann übrigens jeder haben - ob es die richtige ist klärt dann ein Gericht.

Und da kommen aber auch gerne mal unterschiedliche Gerichte zu unterschiedlichen Klärungen, was ja ein Hinweis darauf sein könnte, dass ein gewisser Interpretationsspielraum besteht.

[Xantiaheinz]

Und da kommen aber auch gerne mal unterschiedliche Gerichte zu unterschiedlichen Klärungen, was ja ein Hinweis darauf sein könnte, dass ein gewisser Interpretationsspielraum besteht.

Ja, das beginnt schon bei er hier angesprochenen Frage, ob ein Vertrag zwischen Kaufleuten, der Änderungen des Vertrages unter schriftvorbehalt stellt, von den Vertragsparteien mündlich dahin geändert werden kann, daß auch mündliche Absprachen Geltung erhalten - darüber könnten einige Guttenbergs etliche originale Doktorarbeiten schreiben.